事務所兼自宅を建てる!マイホーム土地購入のポイントをまとめる

どーもべつです。

この度、自営業である夫と事務所兼自宅というマイホームを建てるべく土地を探しておりました。

長かった。1年かかったよ。

しかし、土地ってすんげー高い(涙)

そして何故か家を建てた人・不動産屋・建築デザイナー・ハウスメーカーに最終段階になると言われるこの言葉。

「土地にも縁がありますから」

「その土地で住むイメージがこうビビッと来るんですよね」

「その土地と縁がなかったんだな」

「最終的にはここ(ハート)で決めるんだな」

「・・・・・・・・・いや、言ってることよくわかんないっす」

そう言うスピリチュアルな感覚さっぱりわかんねーし。

金だよ。出せるかどうかだよ。

 

今回土地探しから購入までについて不動産やハウスメーカー、建築デザイン会社にポイントを聞けたので実体験としてまとめていきたいと思います。

まず我が家を建てる場所は東北の福島県です。

福島県では地域にもよりますが東日本大震災後、土地価格がえげつないほど上昇しました。

それに伴い、大手ハウスメーカーの分譲住宅合戦も始まり、空き地だった土地にどんどん家やアパートが建っていきました。

震災から7年。だいぶ落ち着いたと言われていますが福島県の土地は街中から車で30分移動するだけで価格が10倍以上違ったりもします。

 

土地探しのポイント

どんな家を建てるかを考える

土地探しと同時進行でハウスメーカーや建築デザイン会社を探しました。

営業がガチです。

家にも押しかけてきます。

ガチです。

初対面ですぐに「予算いくら?」とか聞いてくるハウスメーカーとかありますが、

まず初めからそんなのわかるヤツいません。

「あんたの年収はだといくら借りれるんじゃ?」と聞き返してやりたいもんです。

どんな家も理想妥協工夫です。

まずここは外せない土地の条件を書き出し、次に地域の相場を調べます。

予算はそれで見比べます。妥協が先に立つと優先順位をつけにくくなります。

これだけは外せないポイントは金を出す価値があります。

これを優先してここは妥協しよう予算と比べられます。

注意
ここでは家の価格は置いときます。
家の価格はピンきりで調整できますが土地の価格は変えられないからです。
まずは落ち着いて現状把握からです。

【我が家の場合】

  • 夫のデザイン事務所 兼 自宅を建てたい
  • 従業員は5年後、夫を含め3人にはなっている
  • 事務所なので、多少立地の良いところ
  • 駐車場は最低5台完備
  • 四人家族の予定
  • 小中学校が徒歩圏内であること
  • 車移動が基本なのでスーパーが近くなくても良い

まだまだあるけど我が家の大きな特徴は自宅兼事務所であること。

集客を目的とした「お店」ではないので、そこまで街の中心部でなくてもいいけどアクセスのいい立地。

また、将来は共働きになるので土地が安いからと山奥に引っ越すと子供の送り迎えで働く時間が減るので田舎過ぎない地域がいい。

このことから

土地の広さは150〜180坪くらいを頭に置き、

地域の選定(ほどよい街中がいい)をします。

※ハウスメーカーの参考例では
60坪の敷地に約40坪の建物、2台〜3台の駐車スペースが確保できる計算でしたが、なので我が家のその2倍以上の広さが必要。

 

住む土地の相場価格を把握する

お得なのか、損するのかを判断するためにも「ここの地域は大体このくらいの価格なんだ」という情報を収集するのが必要です。

安い土地には必ず理由があります。

<土地の安い理由>

・立地やアクセルが悪い
→移動距離に時間がかかる

・家屋が残されている
→解体費用がかかる

・地目が田畑である
→家を建てるときに基礎工事費用がかかる
→下水道工事費用がかかる

・変わった土地の形をしている
→土地測量費用がかかる(売り主負担の場合もあり)

その理由が自分たちの建てたい家の条件に問題なければそこはお得物件になります。

 

気になる土地のここをチェックせよ

ネットで出ている情報をもとに必ず現地視察です。

1.分譲の土地か?

2.更地の土地か?

3.もともとなんの土地だった?(田んぼ?畑?宅地?)

4.情報公開してどれくらい経っている物件か?

5.近所にはどんな家や建物があるか?

1〜3は土地の値段+諸経費にかかってくるところです。

分譲であれば、家を建てられるようハウスメーカーが土地を整えてくれるので基礎工事費用がかからない土地が多くあります。

家を建てるには地表の調査が必要になります。

500万で土地を買っても、最終的に払う金額が1,000万だったりもするので要確認です。

我が家の場合は分譲住宅で用意された土地は100坪以上がなかったので断念しました。

 

4は価格交渉の際のチェックになります。

公開してずっと動いていない土地ならば売り主はムダに固定資産税を払うだけの土地です。

価格の見直しをしてくれるかもしれません。

 

5は検討が決まってきたら必ずチェックしたいところ

例えば線路が近すぎると電車の騒音がしたり工場があったりすると匂いや人の出入り状況も気になります。

紹介している不動産屋に遠慮なく聞いたほうがいいです。

 

土地と建物の予算を考える

土地の相場がわかってきたら同時進行で予算を考えるといいと思います。

一般的にローンは年収の5倍まで借りられるとか言いますが、頭金やボーナス払いなどでそれぞれ異なってきます。

また自営業の人は自社の実績や信用度でも借りられる価格が変わってきます。

サラリーマン家庭は毎月返せる返済額を目安に考えてネット検索をして一般情報を収集します。

その後は銀行などの「住宅ローン相談会」などでシミュレーションしてもらうのが一番です。

色々なアドバイスも貰えます。無料です。土日も営業しています!

土地購入までの流れと交渉

不動産情報を検索し、予算と理想を当てはめます。

ここイイ!!と思った土地は必ず現地視察をします!!

そしてこれポイント!!現地で必ず想像してみて下さい!!!

まだ何もない空き地を歩いてそこから見える風景などを見渡します。

そしてゆっくりと目を閉じ、ここで洗濯物とか干す自分を想像します。

子供たちと庭で遊ぶ姿とか想像します。

ここから車で買い物とか保育園のお迎えとかを想像します。

 

 

 

 

 

・・・・・うまく、想像つかん・・・。

 

歯がゆい思いを重ねて、やっとこの土地にすると決めたアナタ!

土地購入は早い者勝ちです!

しかし一生で一度のデカイ買い物!

慎重かつ迅速に次の行動に出ましょう。

焦って損したら一生後悔しますからね!

不動産会社は「早く決めないと次の方に取られますよ〜」とか煽ってきます。

実際、先に契約取られちゃったりもあったけど、

何百何千万円の買い物を勢いで買えるほど金持ちじゃないから!

 

そこはほら、「ご縁」がなかっただけだから!

 

不動産会社に土地購入の意志を伝える

他の購入希望者が先約でいる場合はキャンセル待ちになります。(これは厳しい)

いなければこの時点で優先順位は私達になりますが、契約を結ぶ前に「キャッシュ一括でこの土地を買います!!」という金持ちが現れたらその人に譲るしかないようです。

世の中金です。金持ち優先です。

完全にローンが通って土地が私達の名義になるまで土地情報の公開は消えません。

不動産屋さんも商売だからね。

 

「不動産購入申込書」を記入して仮契約を結びます。

口約束に近い状態。

ここで必ず値引き依頼をします!!

次の本契約を結ぶ前が一番の交渉チャンス!

ここまで下げたらもう買うのに…という意志を見せます!

理由は何でもOK!

相場を見ると高くない?…、解体費用売り主で持ってもらえない?…、

あと100万下げて欲しい…

不動産屋にも仲介手数料を払うのですからワガママいいましょ!!

私達は基礎工事や土木工事に500万ほどかかると言われたのでなんとか粘り、200万まで下げてもらいました!

売主さんありがとうございます。

 

「売買契約書」を結びます。

売り主買い主が顔を合わせて正式な契約を結びます。

ローンが通れば登記手続き後わたしたちの土地となり家が建てられます。

ローンが通らなければ契約は白紙になり、手付金も戻ってきます。

1時間くらい説明を受けて、お互い契約書に大量の捺印をしていきます。

【準備物】

・印鑑(認め印)

・免許書

・印紙代(一万)

・手付金(買い主が売り主にこの契約マジだぞって払うお金。大体1〜10万。
最終の土地価格に含まれるから損はしないよ)

 

土地以外にかかる費用

我が家の場合は土地の価格以外に

①仲介手数料
印紙代
所有権移転費用で計約75万

②土地測量費用
基礎工事などの土工事費用で計約540万

③各登記費用
抵当権設定費で計約60万

見積もり段階ですが土地価格+675万かかることとなりました。

地目が田畑であり180坪の広さのため土工事費用がえげつない。

頑張れ夫!!

 

今後の流れ

土地の契約ができたら次は決めた建築デザイン会社(ハウスメーカー)に建物の見積もりを出してもらい、銀行のローン審査へ入ります。

意外にもローン審査を通すまで約1ヶ月半と期間が設けられているので早急に対応しましょう。

夫は起業して4年目、妻は妊婦のプー太郎。

果たしてローンは通るのか!?乞うご期待!!

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